●土地活用にはどんな種類がありますか?
土地の有効活用には様々な方法があり、土地所有者の事情により最適な方法は異なります。しかし、土地活用の中でも建物賃貸事業は多くのメリットを享受できることから、一般的な活用方法として認識されています。
収益性 安全性 固定資産税
節税効果
相続税
節税効果
総合力
自己使用 農地
(耕作物に左右)

(天候に左右)

(生産緑地のみ)
自宅使用
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(小規模宅地の特例)
自営業用地
(成功すれば)

(経営手腕必要)
他人に貸す 地貸し 資材置場
(返却心配)
駐車場
(立地による)

(立地による)
定期借地
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(残存期間で減少)
建て て
貸す
事業用地
賃貸住宅用地
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●今、注目の収益物件
収益物件とは、アパート・マンション経営等、投資した不動産の家賃収入から収益を得る目的で購入する物件を指します。
 
2020年には日本の人口の4人に1人は65才以上になると言われています。その頃には、現在のような公的年金制度が実施できるかどうか非常に難しいと予想されています。そこで公的年金に頼らずとも生活していくために、安定的な収入源として、収益物件が『私的年金』として注目されています。その背景には、空前の超低金利時代に突入し、貯金を食い潰しながら、細々と生活していくのではなく、安定している不動産収入で豊かな生活を送りたいというニーズがあります。
 
●建物賃貸事業のメリット

1. 長期に亘り安定した収入が確保できます。
入居者に訴求力のある立地や賃貸建物であれば、
入居者確保も比較的容易で、安定した収入が継続して見込めます。
   
2. 相続税の節税効果があります。
賃貸建物の敷地が貸家建付地として評価されるため、
更地よりも評価額が低くなります。また賃貸建物と借入金(現金)との
相続税の課税評価差を利用することで、財産全体の評価が下がるため
相続税の節税が可能となります。
   
3. 固定資産税等の保有コストの軽減措置が受けられます。
賃貸建物の敷地が住宅用地又は小規模住宅用地で評価されるため、
宅地としての固定資産税・都市計画税が軽減されます。
バウハウスでは、土地を所有される皆様それぞれの状況を把握し、最適な
事業提案をわかりやすくご提示します。
 
●入居者が集まる賃貸住宅4要素
1.立地条件 2.家賃設定
建設予定地が、入居者にとって利便性の良い場所か?
通学・通勤・買い物・病院・公共施設・交通機関などへの所要時間は?
入居者が支払い可能な設定であるか? 周辺物件と比較して適性であるか?
3.間取り 4.居住性
対象となる入居者に好まれる間取り(部屋数・広さ・装備)か?
使いやすさはどうか?
特に上下階での音の問題(周囲に気を使わなくて生活ができるのか?)
地震や火災から家族を守ることができるか?
空室の多い物件は上記の4要素のうち、どれかがかけている場合が多いのです。
 
●アパート・賃貸マンション、貸店鋪、貸倉庫・貸工場について、税法上の違い
  アパート
賃貸マンション
貸店鋪
(住宅付)
貸倉庫
貸工場
特徴 採算面ではB、Cほど優れていないものの、税法上の特典を最も多く受けることができます。 採算面ではAとCの中間に位置し、住宅用部分のみがAの税法上の特典を受けることができます。 採算面では非常に優れていますが、税法上の特典を受けることができません。
固定資産税 一定の条件を満たせば、通常3年間は各戸について120m2にかかる部分の税額が1/2になります。(耐火構造は5年) 住宅部分のみ、一定の条件を満たせば、通常3年間各戸について120m2にかかる部分の税額が1/2になります。(耐火構造は5年) 減額措置を受けることができません。
不動産
取得税
一定の条件を満たせば、1戸当たり1,200万円が評価額から控除され、ほとんどの場合、課税されることはありません。 一定の条件を満たせば、住宅部分のみ、1戸当たり1,200万円が評価額から控除されます。 一定の条件を満たせば、減額措置を受けることができません。
減価償却と所得税 建物は平成10年4月1日以降取得したものは定額法が適用されます。
個人で3年間、法人で5年間の損益通算ができます。
建物は平成10年4月1日以降取得したものは定額法が適用されます。
平成10年の税制改正で一定の条件を備えた居住用財産の譲渡損失をその後の年間の所得から引けます。
建設資金が小さく減価消却費が少ないため、所得税対策には不向きだと言えます。
相続税 土地については貸家建付地として評価減が受けられる上、小規模宅地等の評価の特例も認められます。
建物については借家権割合分の評価減が受けられます。
また、建設に要した債務(借入金残高)が100%控除されるなど相続対策として絶大な威力を発揮します。
貸家建付地として評価減が受けられる上、小規模宅地等の評価の特例も認められます。
建物については借家権割合分の評価減が受けられます。
また、建設に要した債務(借入金残高)が100%控除されるなど相続対策として威力を発揮します。
建設資金に要する債務(借入金)が少ないなど相続対策の決定打にはなり
 
 
 

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